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半年卖地赚了1000亿,杭州揭开一个秘密

放大字体??缩小字体 发布日期:2019-08-24 浏览次数:19
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◆当中国城市化走过高峰,大规模基础设施建设趋缓,相应的支出减少,土地财政依赖症有机会迎来解决的契机。

正解局出品

2019年过半,盘点土地拍卖市场,怎一个火字了得。

中国300座城市卖地收入逾2万亿,杭州更是揽金1423亿元,碾压北上广,高居榜首。

杭州频频上演“卖地盛宴”,揭示了土地财政什么秘密?

1. 冠绝全国的“卖地之王”

2019年上半年,杭州的土地市场,只能用“火爆”二字来形容。

统计数据显示,杭州出让面积799万方,成交总价1423亿元,比排名第二的武汉多了近500亿元,堪称“卖地之王”。

(2019年1-6月土地收入排行榜 来源:中指研究院)

“卖地之王”的背后是“地王”。

4月16日出让的望江单元地块,引发哄抢。开拍10分钟便溢价30%,最终经过55轮的激烈角逐,被以总价52亿元竞得,折合楼面价45325元/㎡,成为杭州第二贵宅地。

(1-6月杭州出让土地成交面积TOP5)

不过,与2018年相比,今年的杭州还是有点发挥失常。

2018年,杭州成为全国唯一一个土地出让金破2000亿元的城市,把北上广远远甩在身后。

(2018年全国土地出让金TOP20)

也正是在这一年,经过7个小时、336轮竞拍,杭州武林核心商圈百井坊地块卖出了107.3亿元的高价,楼面价达55285.39元/平方米,至今仍高居第一。

(2018年杭州土地总价TOP10)

杭州的称王之路,可以追溯到十年前。早在2009年,杭州就以1200亿元的土地出让金,荣登中国第一。

(2013-2018年杭州土地成交情况一览)

经过2014年前后的短暂下滑后,从2016年开始,杭州又再展雄风,逐年攀升,稳居第一宝座,宣告王者归来。

2. 花钱,就得卖地

无论是经济,还是房价,杭州都不是北上广的对手,为什么卖地收入能够拔得头筹?

卖地,首先得有地。

2001年,浙江省撤销萧山市和余杭市,设立萧山区和余杭区,并入杭州。自此之后,杭州不断扩容,先后并入富阳、临安、建德、桐庐等周边县市,最终面积达到了1.6万平方公里。

中国GDP排名前十的内地城市,暂且不提开了外挂的重庆,杭州面积仅次于北京,远超上海。

面积大、土地多,这便是杭州的底气。

杭州狂卖地的另一个原因很简单,缺钱。

伴随着城市不断扩容,杭州的基础设施建设自然提上了议事日程。最近几年,杭州风头正健,重大活动不断,特别是G20和即将举办的亚运会,对杭州城市建设提出了更高的要求。

就拿亚运会来说,为了配合这场盛会,杭州城建犹如打了鸡血,仅第一批场馆及设施项目建设任务就有33个。

(新闻报道)

交通就更不用说了。一个萧山机场交通枢纽工程,总投资就有250亿元。再看地铁,亚运会前,杭州计划至少新开通9条地铁。一条地铁造价上百亿,简单计算一下,仅修建地铁,杭州就要花1000亿元。

建场馆要钱,建机场要钱,建地铁也要钱,钱从哪里来?

像亚运会这样的大活动,中央、省级财政都会支持,但大头还是要杭州自己解决。

短时间内,只有卖地才能满足如此巨量的资金需求。

所以说,财政支出倒逼财政收入,最终倒逼杭州卖地。搞懂这一点,你再看2013-2018年杭州土地成交情况一览,就会明白,为什么2015年杭州卖地收入不过609亿元,第二年就突然猛增至1641亿元。

这是因为,2015年9月,杭州获得2022年亚运会主办权。

3. “卖地盛宴”背后的真相

杭州“卖地盛宴”揭示了一个真相:土地的背后是钱。

城市是服务的集合体。很多人之所以喜欢住在城市而非农村,是因为城市拥有比农村更加丰富的交通、医疗、教育、文化等资源。

城市提供这些服务,都需要大笔的钱。就拿地铁来说,不仅建设需要钱,运营也需要钱。以北京地铁为例,曾经长期实行2块钱票价,每年政府最多要补贴100亿元。

(新闻报道)

了解完支出,再看收入。地方政府的财政收入主要来源于四项收入,分别是一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入和社会保险基金预算收入。

地方一般公共预算收入的主要来源是税收收入,税收增长总是有限的。这时,属于政府性基金预算收入的土地出让金,就成为了地方政府另一个收入来源。

地方政府利用土地财政,完善硬件设施和软件服务,以此吸引大量的人才和资金,增加了购房需求,也催热了房地产市场,进一步提高了土地价格,提高了土地财政收入,最终形成了一个闭环。

(土地财政闭环)

从某种意义上,中国城市的发展,有一大部分是土地财政的功劳。

4. 如何摆脱土地依赖症

土地财政不可怕,可怕的是土地财政依赖症。

数据显示,2018年全国土地使用权出让收入65096亿元,同比增长25%,总额再度创下历史新高。从2015年起,土地出让金收入连续3年增长。

(2014-2018年全国土地使用权出让收入变化)

具体到城市,患上土地依赖症的,不止是杭州。从2015年2017年,中国60个主要城市的土地财政依赖度,大多呈上升趋势。

(2015-2017年主要城市土地财政依赖度走势)

土地依赖症的弊端,不需多言。今天要讨论的是,如何摆脱土地依赖症?

正如上文所述,土地财政的本质是钱,要摆脱土地依赖症,就要解决钱的问题。

钱之道,无外乎开源、节流。

先看开源,不靠卖地,只能靠税收。然而,增加税收绝非一蹴而就,短时间无法弥补不卖地造成的百亿元级缺口。

再看节流,城市要发展,硬件设施、软件服务都要花钱。越是有吸引力的城市,越需要完善城市服务,也就意味着更加依赖土地财政。吊诡的是,吸引力差的城市,税收往往也低,反过来也更加依赖土地财政。

因此,摆脱土地财政依赖症,短时间看不到希望。

不过,从长远看,当中国城市化走过高峰,大规模基础设施建设趋缓,相应的支出减少,土地财政依赖症有机会迎来解决的契机。

对我们个人而言,更为现实的启示是,要想生活在大城市,就要付出相应的成本。

举个简单的例子,你不能既希望房价低,又希望房子旁边有地铁。没有高房价及其背后的土地财政,哪来的地铁?

生活在城市的每一个人,都在以各种方式为城市买单。

毕竟,天下没有免费的午餐。

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